房地产企业融资实务与税务规划实务操作专题高研班

房地产企业融资实务与税务规划实务操作专题高研班(王震)课程介绍：

● 课程收益
当下地产企业资金链普遍吃紧，如何破解企业融资难的瓶颈约束，建立持续顺畅的融资体系，提升企业融资能力，您是否准备好应对之策？
如何为开发项目募集到充足资金？如何设计合适的投资架构和资金运作模式？
如何有效规避融资运作中的金融风险和税务风险，降低资金成本，提高投资收益，成为我国地产界高端从业人士谋求企业发展的重要之务。
为了总结中国地产企业的融资经验，提升地产行业活力，本中心特邀请我国知名资本运作高手，地产私募专家王震教授为大家讲授地产融资之道、资本运作之要，本课程将大幅提高贵公司融资运作方案的设计效率，提升贵公司的核心竞争力——构建和完善持续融资能力！

【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

● 主讲内容
一、当前我国房地产企业融资现状与问题
1、货币政策对地产行业影响（利率、信贷、外汇、证券、外资等监管政策综合影响）
2、房地产企业融资现状与融资渠道问题
3、地产融资的国际比较
4、我国地产企业融资运作模式的主要变化：
⑴、民间（社会）资本成主流
⑵、融资产品创新和科学融资模式是关键
⑶、高杠杆经济到实力经济转变
⑷、项目融资转向企业融资

二、房地产企业融资思路与要点
1、房地产企业都有哪些资金来源可用？
2、你知道房地产企业融资的基本特点吗？
3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）
4、地产企业融资与项目融资区别
5、地产企业融资都有哪些可能方式
6、地产融资的风险及控制要点—如何应对资本家，指标更有说服力！
⑴、资本家主要关注融资企业或项目的核心指标；
⑵、融资企业财务破产风险预警指标研读；
⑶、综合融资财务评价指标体系

三、房地产企业债务融资与税务规划
1、债务融资渠道与方式解析
⑴、银行信贷融资
⑵、企业债券或公司债券融资
⑶、工程垫付、保证金（分项工程融资）
⑷、预售融资
⑸、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）
⑹、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）
⑺、票据贴现融资：
◇：你不可不知的业内秘密，小票据大用途；
◇：票据融资的资金成本
⑻、租赁融资（售后回租、回购）
⑼、DIY融资
2、不同债务融资借款费用（利息费用）的税务处理要点
⑴、上述9种不同融资方式的税务影响和后果；
⑵、银行转贷的妙用——远远优于同业直接资金拆解；
⑶、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本；
⑷、租赁融资的税务规划——委托或转租赁——巧用信托
⑸、借款费用或利息费用的税务处理解析
⑹、设计境内外关联方融资方案时，不可忽视的税务风险，避免穷忙！

四、房地产企业私募融资与税务规划
1、我国房地产投资基金的现状
2、我国主流私募组织形式差异比较
⑴、公司型、合伙型和信托型的主要差异（10大方面）；
⑵、非法集资、非法吸收公众存款罪的法律要点（对非法吸收公众存款罪的追诉标准）；
⑶、合法“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的区别
3、各地私募基金的鼓励政策差异解析
4、如何组建地产私募基金（五好法）
⑴、需要为投资者事先准备哪些数值表——与投资者沟通的基础
◇：净现值规则：IRR、NPV、动态投资回收期
◇：均值方差规则
◇：敏感性分析
◇：中国房地产TOP10研究组的核心指标在投融资中的启示
◇：案例解析
⑵、如何设计保证投资安全的私募投融资结构——投资者最关心的事宜
◇：好结构的核心：权利和收益如何分配；义务和责任如何分担
◇：结构类型：股权投资结构、债权投资结构、股权加债权投资结构；
◇：管理费用计费模式：固定制和递减制
◇：收益分配模式：优先收回投资、利润返还或回拨机制
◇：剩余财产分配的模式

五、房地产企业信托融资与税务规划
1、地产信托融资的主要运作模式
2、地产信托融资案例解析
3、我国境内外REITs的税收政策解析
4、我国外资投资房地产监管政策的主要变化及影响
5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异
6、自然人与法人作为投资者的税负差异
7、投资机构在融资中的重要意义

六、房地产企业股权融资与税务规划
1、合作开发融资与税务规划
⑴、合作开发的税务监管政策（营业税、土地增值税和企业所得税）；
⑵、伪合作开发的法律风险；国税函发【2005】1003号文的威力
⑶、合作开发的税务规划要点（分产品？还是分利润？）
2、股权转让融资与税务规划
⑴、股权转让融资的资金资本（必要投资收益率）；
⑵、股权转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）
⑶、循环股权转让的税务规划要点，差额计税是关键；
⑷、股权转让税务规划的风险（境内转让和境外间接转让）
3、项目转让融资与税务规划
⑴、项目转让融资的资金资本（必要投资收益率）；
⑵、项目转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）
⑶、项目转让的税收规划要点

七、房地产企业资本运作
1、房地产企业上市融资
⑴、企业上市的利弊：（五级价值增值——利大于弊）
⑵、房企境内外上市方式：借壳上市、买壳上市和直接IPO；
⑶、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析；
⑷、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较
⑸、海外上市投资架构面临的税收风险：
◇：境外注册居民企业和海外间接转让股权的涉税政策；
◇：境内企业与上市主体企业之间分红派息的税务问题；
◇：离岸地公司的税务尴尬（我国、东道国、税收协定受益人）
◇：受益人监管所引致的国际避税风险
2、外资融资与税务规划（内容见其他章节）
3、企业兼并收购融资与税务规划
⑴、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定；
⑵、杠杆收购借款费用的财税处理；
⑶、收购借款费用的税务规划——税收套利的好方式
⑷、债务重组融资的资金成本
4、品牌营运融资与税务规划
⑴、品牌经营在资本运作的奇异价值；
⑵、企业托管的税务监管政策；
⑶、企业挂靠的税务监管政策；
⑷、与已上市企业合作开发的税务好处

八、房地产企业融资策划与操作
1、如何编制商业计划书
2、如何应对投资者实地考察和项目评估（8个核心问题，评估方法）

● 主讲专家  王震
    首席财税导师，资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；注册税务师、会计师、注册内部审计师。教授、武汉大学在读博士。《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。
    先后在全国各大城市主讲、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产企业全面预算管理与内部控制》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》、《总经理的税务管理》等课题500余场。
    王老师先后为多家企业提供过财税咨询服务，做过财税项目咨询的企业有：中国石油化工股份有限公司、华北制药集团公司、中信银行、德勤税务部、华光陶瓷股份公司、山东铝业股份公司、唐钢股份公司、河北省国有控股运营公司、河南焦煤集团公司、招商证券、金城地产集团公司、江苏南京新丽华集团公司、富力地产股份有限公司等等。

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