2019房地产企业项目税负测算与全程税负优化实战专题班

2019房地产企业项目税负测算与全程税负优化实战专题班(于老师)课程介绍：

专题背景
房地产项目开发周期长，综合税负重。营改增后，随着国地税机构合并、金税三期和发票管理系统全面升级，查帐征收依法征管势在必行，央行金融严管、非法支付入刑，第二轮发票严打全面启动，伴随新项目开发周期陆续到来，行业综合税负上升突显。该行业税务筹划空间越来越小，风险越来越大。
针对新开发项目税负上升的严峻考验，只有项目启动初始阶段，对新项目结合市场行情和地产行业运营规律，进行开发项目的整体税负提前测算，提前有效防范税负风险。在开发全程中针对项目税负测算总结出的问题，将财税知识充分融入行业运营实践，通过架构搭建、商业模式更新、合同控税等全程财税管控，提前防控渉税风险，全面规范企业业务运营和财务核算，从根源上化解财税风险，获取企业真正的财务管理收益最大化。

主讲专家
于老师：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

主讲内容

第一节：开发项目整体税负测算
一．为什么要进行项目整体税负测算？
1．监管模式趋严：
⑴ 央行金融严管、非法支付入刑标准出台、建筑行业实名制管理全面实施
⑵“金三”上线带来税收征管大数据背景下涉税违法精准定位新革命
⑶“双随机一公开”稽查执法模式全面铺开
⑷ 税警联合严打发票虚开虚抵的推进、黑名单制度广泛落实……
2．房地产企业收入不可规避：
⑴ 开发成本显性化
⑵ 融资成本虚高
⑶ 核定征收征管模式已成历史
⑷ 高暴利带来的增值税、企业所得税、分配个人所得税、土地增值税等高税负
困境
⑸ 如何结合行业运营特点依法降低税负？
⑹ 项目整体税负测算是合法优化房地产项目总体税负的前提
二．如何进行项目整体税负测算
1．税负测算流程与方法
⑴ 步骤1：识别涉税因素，优化业务模式。
⑵ 步骤2：深入剖析税负，掌控法律依据。
⑶ 步骤3：建立测算工具，形成测算预案。
⑷ 步骤4：分析税负结构，全面优化税负。
2．具体应用：
⑴ 如何确定税负测算的顺序？
⑵ 数据如何提取和整理？
⑶ 如何应对数据风险？
⑷ 如何建测算模版和高效测算？
⑸ 数据测算应关注哪些风险点？
3．税负测算实操应用
⑴ 增值税税负率测算
⑵ 土地增值税税负测算
⑶ 企业所得税税负测算
⑷ 其他税种税负测算（含契税、印花税、土地使用税、房产税、城建税、教育
费附加、车船税、个人所得税）
⑸ 房地产企业综合税负率测算与案例分析应用

第二节：开发项目全程税负优化
一．公司架构优化概述
1．房地产开发流程及各环节相关表证单书的财税应用
2．公司架构设计分析及商业模式创新的财税规划新走向。
二．房地产公司全程架构优化、商业模式创新和核算管理实操演练。
1．设立阶段
⑴ 设立阶段应提前规划好哪些税费？
⑵ 项目公司和公司项目如何规划？
⑶ 投资主体如何优化？
⑷ 如何从战略运营视角规划投资类型和商业运营模式？
2．筹资阶段
⑴ 中小房地产企业筹资面临哪些问题？
⑵ 如何进行商业模式更新有效破解房地产企业融资瓶颈？
⑶ 如何解决关联企业间融资利息产生的增值税税负增加问题？
⑷ 如何将超银行同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除？
⑸ 如何将房地产企业的应税收入转化成免税收入？
3．拿地阶段
⑴ 不同方式取得土地，如何进行商业模式创新和合同规划使其综合税负最优？
⑵ 不同方式返还土地出让金案例解析和商业模式规划
⑶ 土地的不同资本运作模式实例解析
⑷ 案例1：投资和划转的财税政策应用
⑸ 案例2：股权并购
⑹ 案例3：接盘方式取得开发项目
4．开发阶段
⑴ 增值税体制下如何进行招投标？
⑵ 工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
⑶ 如何采购定价优选供应商？
⑷ 如何防范采购中的票据风险？
⑸ 开发成本如何规划和管控？
5．预售、销售阶段
⑴ 预售阶段和销售阶段增值税核算、报表填报和发票开具实例解析
⑵ 预售阶段和销售阶段企业所得税核算、报表填报的模版实例应用
⑶ 广告合同如何签税负能最优？
⑷ 买房赠送如何处理和税收筹划？
⑸“老带新”销售模式如何处理？
⑹ 交房前后物业费、取暖费如何处理？
6．自持运营管理阶段
⑴ 装修、存量资产剥离、回租、免税……商业模式创新实例模拟
⑵ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⑶ 企业出租新老项目、转租项目如何税收规划？

第三节：深度解读国家税务总局深圳税务局发布的《土地增值税征管工作规程》
2019年第8号公告

第四节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

资料
本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

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