土地增值税清算管理规程解析与清算全攻略实务

土地增值税清算管理规程解析与清算全攻略实务(张辉)课程介绍：

土地增值税立法、稳调控、严征管背景下的房地产业：
  ——土地增值税清算管理规程解析与清算全攻略实务专题

‖专题背景‖     
以前，国家审计署审计国税局，地方审计局审计地税局。国地税合并后，统一由国家审计署审计税务局，对原先的土地增值税清算提出了更高的审计要求，要求严格控制土地增值税的核定征收，要求严格按照税法规定的时限进行土地增值税清算，以前大量积压的拖延清算情形将很快被解决……
土地增值税因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精，不但企业和财务人员受尽折磨，税务局和清算中介机构也并不轻松。伴随着土地增值税法征求意见稿的正式出台，土地增值税立法已经提上了议事日程，土地增值税立法对于房产开发企业影响几何，对土地增值税的清算管理又会提出什么新的挑战呢？本次课程将为您答疑解惑。
对于房地产开发项目而言，土地增值税清算是最后一关。课税对象是有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。怎么立项对企业更有利？取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后土地增值税立法时代房地产企业成本核算，特开设本课程。
该税种地区间政策口径差异大，税企争议多，清算中稍有疏漏，就会导致上千万税款的损失。企业在清算中，应如何准确把握政策，准备最佳方案，应对清算风暴？本次课程依据现行土地增值税法规，结合本省相关规定，通过实例解析，全方位地解读土地增值税的政策，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。

‖专题收益‖
1．详解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；
2．详解四川省税务局土地增值税新管理规程以及房企应对策略；
3．详解新形势下土地增值税的难点与应对策略并掌握清算技巧；
4．详解土地增值税筹划方法与节税高招；
5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。

‖主讲专家‖
张 辉：注册税务师，注册会计师，国家税务总局扬州税务干部进修学院兼职教授；具有二十多年的基层税务工作经验，先后从事过征管、税政、评估以及税务行政复议等工作；专精于房地产涉税争议、税务诉讼、行政复议、涉税谈判的事宜，长期在全国巡讲财税专题。擅长讲授：税务风险的评估与管控、资本交易与税收风险管控、税务稽查风险防范与防范、税企争议和纳税人权益保护、房地产开发全程票据财税处理技巧与税务风险控制、房地产税务风险控制与筹划、房地产投融资与重组税务处理、企业资本运营税务规划与税收风险管理、土地增值税涉税风险及防范等课题；授课风格幽默诙谐，辛辣实操，亲和力强，关注学员感受，是位极具人格魅力的老师；其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，重点突出，现场案例分析并解决学员实际问题；有丰富实践案例、既有高度又有深度，切实能帮助客户落地。深受学员喜爱！

‖主讲内容‖

一．土地增值税清算与企业所得税汇算清缴的区别联系

二．土地增值税的清算单位
1．建设用地规划许可证与建设工程规划许可证
2．普通住宅和非普通住宅
3．地下车位属于住宅还是非住宅

三．土地增值税的清算时间
1．通知清算的情形
2．法定清算的情形

四．土地增值税的收入复核
1．开发产品的直接销售收入
⑴ 更名费 / 面积误差 / 延期交房 / 双合同
2．开发产品对外抵偿债务
3．开发产品抵顶应付股息
4．开发产品的抵销交易
5．开发产品的员工内部认购
6．回迁房的视同销售
7．增值税一般计税项目的土地增值税收入

五．销售税金的复核
1．营业税时代的税金
2．增值税时代的税金
3．会计核算变化的税务应对

六．开发成本的复核
1．土地成本的复核：
⑴ 土地出让金
⑵ 土地出让金返还
⑶ 市政配套费
⑷ 代建市政设施
⑸ 代建非市政设施
⑹ 土地闲置费
⑺ 土地成本与契税的关系
⑻ 土地成本的分配
2．前期工程费：
⑴ 招标代理费
⑵ 勘察设计
⑶ 场地通平
3．建筑成本的复核：
⑴ 工程造价的审核
⑵ 大额长期未付款的审核
⑶ 向第三方付款的审核
⑷ 向本单位其他账户付款的审核
⑸ 建筑企业在项目地预缴税款的审核
4．基础设施：
⑴ 属于土地成本的情形
⑵ 属于基础设施的情形
⑶ 占道停车位的税务处理
5．公共配套设施：
⑴ 产权属于政府的公共配套设施
⑵ 产权属于全体业主的公共配套设施：
① 法律规定属于全体业主
② 商品房买卖合同约定属于全体业主
③ 地下人防车位
6．开发间接费：
⑴ 与管理费用的区别
⑵ 现场施工管理人员
⑶ 样板房装修 
⑷ 归集的截止时间

七．期间费用的审核
1．资本化利息
2．向金融机构支付的利息
3．扣除限额

八．土地增值税清算对企业所得税的影响

九．土地增值税清算后的开发产品销售

十．专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家

‖资    料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。

‖增值服务‖
☆ 参会学员可同时获得最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
☆ 企业还可获赠工具书“土地增值税清算全流程操作实务与案例”一本。

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